Najem w Hiszpanii 2026: co pakiet Sáncheza oznacza dla Polaków?

Autorka: Maria M. Kobryń, radca prawny, MBA | Blueshell Legal
Stan analizy: 30 września 2026 r.

Zdjęcie ilustracyjne: Susan Flynn / Unsplash.

Najem w Hiszpanii w 2026 r. czekają istotne zmiany: opublikowany Real Decreto-ley 26/2026 przewiduje m.in. rozszerzenie VAT na określone krótkie pobyty, nowe reguły najmu sezonowego oraz nadzwyczajne przedłużanie części umów mieszkaniowych (BOE, RDL 26/2026). Dla Polaka z mieszkaniem na Costa Blanca, Costa del Sol albo w Walencji to powód, żeby przejrzeć umowy i ponownie policzyć rentowność, ale nie powód do pochopnej sprzedaży.

Ważne na 30 września 2026 r.: RDL 26/2026 został opublikowany, a jego zasadnicze wejście w życie przypada na 1 października 2026 r.; zmiany VAT opisane poniżej mają działać od 1 grudnia 2026 r. (BOE, art. 7 i przepis końcowy jedenasty). Drugi dekret, dotyczący automatycznego odnawiania umów, jest odrębnym aktem, którego publikację zapowiedziano na 1 października, a głosowanie nad oboma aktami na 2 października 2026 r. (Deia). Nie należy utożsamiać zapowiedzi drugiego dekretu z treścią pierwszego.

Najważniejsze zmiany w najmie w Hiszpanii w skrócie

Dwa dekrety, dwa różne poziomy pewności

29 września 2026 r. hiszpańska Rada Ministrów przyjęła dwa dekrety z mocą ustawy dotyczące mieszkalnictwa, odpowiadając na kryzys dostępności mieszkań i presję społeczną (La Moncloa). Pierwszy, Real Decreto-ley 26/2026, ukazał się w BOE 30 września i pozwala już analizować konkretne przepisy, wyjątki oraz daty ich stosowania (BOE).

Głosowanie nad zatwierdzeniem obu aktów zapowiedziano na piątek 2 października, dlatego nie należy przedstawiać całego pakietu jako definitywnie utrwalonego stanu prawnego (idealista). Dla właściciela oznacza to konieczność rozdzielenia trzech kwestii: co już opublikowano, od kiedy dany przepis ma działać i czy utrzyma się po decyzji parlamentu.

Najem długoterminowy: kiedy lokator może zostać dłużej?

Nadzwyczajne przedłużenie o maksymalnie dwa lata

Nie każda umowa z datą końcową w 2027 lub 2028 r. automatycznie przedłuży się o dwa lata: przepis dotyczy określonych umów istniejących w chwili wejścia dekretu w życie i zakończenia wskazanych w nim okresów przedłużenia, w tym obowiązkowego okresu z art. 9.1 LAU przed 31 grudnia 2028 r. oraz wskazanych form milczącego kontynuowania najmu (BOE, przepis końcowy piąty). Wymaga wniosku najemcy, który płaci czynsz na bieżąco i płacił go terminowo co miesiąc przez osiem poprzednich miesięcy; przedłużenie następuje na okresy roczne, łącznie do dwóch lat (BOE, przepis końcowy piąty).

Właściciel powinien uwzględnić wyjątki, w tym rzeczywistą i wykazaną potrzebę zamieszkania w lokalu przez siebie lub rodzinę, zgłoszoną zgodnie z ustawowymi zasadami, oraz przypadki porozumienia stron lub zawarcia nowej umowy (BOE, przepis końcowy piąty). W praktyce plan odzyskania mieszkania, remontu albo sprzedaży bez lokatora trzeba sprawdzić na podstawie konkretnej umowy, a nie samej daty zapisanej na jej pierwszej stronie.

Limit podwyżki czynszu: 2% nie jest regułą bez wyjątków

Przy corocznej aktualizacji przypadającej od wejścia dekretu w życie do 31 grudnia 2027 r. przewidziano dwa warianty: brak podwyżki, gdy czynsz przekracza właściwy maksymalny poziom wynikający z systemu wskaźników cen referencyjnych, oraz w pozostałych przypadkach podwyżkę uzgodnioną na nowo przez strony, a bez takiego porozumienia maksymalnie 2% (BOE, przepis końcowy szósty). Nie jest więc precyzyjne stwierdzenie, że każdy czynsz można podnieść dokładnie o 2% albo że 2% stanowi bezwzględną granicę w każdej sytuacji.

Automatyczne odnawianie umów: na razie osobny etap

Drugi dekret ma dotyczyć dalej idącej stabilizacji najmu; relacje prasowe opisują automatyczne odnawianie po pięciu latach, sześciomiesięczne uprzedzenie i mechanizm odszkodowania odpowiadającego dwunastu czynszom (idealista). Na dzień tej analizy jego publikację w BOE dopiero zapowiedziano, dlatego szczegółowy zakres obowiązków, relację między uzasadnioną przyczyną a odszkodowaniem oraz przepisy przejściowe trzeba ocenić po udostępnieniu tekstu aktu (Deia).

Eksmisje do 2030 r.: nie każdy właściciel jest w tej samej sytuacji

Dekret przewiduje ochronę określonych osób w sytuacji podatności na wykluczenie mieszkaniowe, które nie mają alternatywnego lokum, ale różnicuje zasady zależnie od właściciela i rodzaju postępowania (BOE, art. 2 i 5). Nie oznacza to jednolitego zakazu każdej eksmisji aż do końca 2030 r.

• Podmioty prowadzące określoną działalność spekulacyjną: art. 2 ust. 1 odnosi się do podmiotów nabywających nieruchomości lub portfele niespłacanych kredytów hipotecznych wyraźnie poniżej wartości z wyceny, przy dodatkowo opisanym celu działania; nie wystarcza samo posiadanie mieszkania przez spółkę (BOE, art. 2 ust. 1).
• Pozostali właściciele: w trybie art. 2 ust. 2 przewidziano kontrolę zawieszenia co dwanaście miesięcy i jego zakończenie m.in. po upływie trzech lat; rekompensata obejmuje osoby fizyczne, a spośród osób prawnych podmioty prowadzące najem mieszkaniowy przystępny lub socjalny (BOE, art. 2 ust. 2).
• Osoba fizyczna z najwyżej dwoma mieszkaniami: przepis zawiera szczególne zastrzeżenie dotyczące pierwszeństwa sytuacji ekonomicznej pozwanego wobec takiego właściciela, więc drobnego wynajmującego nie można bez dalszej analizy zrównywać z dużym podmiotem (BOE, art. 2 ust. 2).
• Zaległości czynszowe: odrębny mechanizm daje właściwej administracji dwa miesiące na zapewnienie lokum albo zapłatę lub złożenie zaległości do depozytu; bez tego przewiduje wejście administracji w pozycję dłużnika i utrzymanie umowy do jej wygaśnięcia przy trwającej ustawowej sytuacji trudności ekonomicznych (BOE, art. 5, zmiana art. 22 ust. 6 LEC).

Wniosek dla polskiego inwestora jest praktyczny: trzeba oddzielnie zbadać podstawę zawieszenia, status właściciela oraz podstawę ewentualnej rekompensaty. Sam wpis „nabywanie nieruchomości” w przedmiocie działalności nie rozstrzyga wszystkich tych kwestii.

Najem sezonowy w Hiszpanii: sama nazwa umowy nie wystarczy

Nowa regulacja wiąże najem czasowy z rzeczywistym i możliwym do udokumentowania pobytem najemcy poza jego stałym miejscem zamieszkania, a ciężar wykazania czasowości obciąża wynajmującego (BOE, art. 3, nowe brzmienie art. 2 i 7 LAU). Brak prawdziwej i wykazanej przyczyny może prowadzić do zastosowania od początku zasad zwykłego najmu mieszkaniowego, w tym ochrony minimalnego okresu pięciu lat, a przy wynajmującym będącym osobą prawną siedmiu lat (idealista, omówienie najmu sezonowego).

Najważniejsze zasady są następujące:

• Czas trwania: ponad 31 dni i co do zasady do 12 miesięcy; dłuższy okres wymaga utrzymywania się rzeczywistej przyczyny czasowości (BOE, art. 3, nowy art. 9 bis LAU).
• Kolejne umowy: zawarcie lub odnowienie więcej niż dwóch kolejnych umów między tymi samymi stronami na ten sam lokal powoduje potraktowanie już pierwszej jako najmu zwykłego (BOE, art. 3, nowy art. 9 bis LAU).
• Czynsz: przy kolejnych umowach sezonowych obowiązuje ograniczenie wzrostu według IRAV, a w strefach napiętego rynku także właściwe ograniczenia cen referencyjnych (idealista).
• Wyjście najemcy z umowy: po upływie miesiąca, z minimum dziesięciodniowym uprzedzeniem, bez odszkodowania dla wynajmującego z tego tytułu (BOE, art. 3, zmiana art. 11 LAU).
• Dotychczasowe umowy: stare zasady pozostają do końca umówionego okresu, ale późniejsze odnowienie podlega nowej regulacji (idealista).

Nie traktowałabym więc umowy „de temporada” jako gotowego sposobu na elastyczne odzyskiwanie lokalu. Najpierw trzeba ustalić prawdziwy cel pobytu i zabezpieczyć dokumenty, a dopiero potem dobrać konstrukcję umowy.

Wynajem pokoi: liczy się suma czynszów

Dekret włącza najem części mieszkania, w tym pokoju, do regulacji LAU i ogranicza sumę czynszów z umów trwających jednocześnie do czynszu za całe mieszkanie; w strefach napiętego rynku dochodzą odpowiednie limity referencyjne (BOE, art. 3). To ograniczenie modelu polegającego na uzyskiwaniu premii wyłącznie przez podział mieszkania na pokoje, nie dowód, że każdy wynajem pokoi przestaje być opłacalny.

VAT od najmu turystycznego w Hiszpanii: 10% od grudnia

Od 1 grudnia 2026 r. dekret przewiduje wyłączenie ze zwolnienia z VAT najmu umeblowanego mieszkania lub apartamentu na nie więcej niż 30 nocy dla tego samego najemcy, z wyjątkiem lokalu będącego stałym miejscem zamieszkania wynajmującego, oraz stosowanie stawki 10% do objętych regulacją usług (BOE, art. 7). Odrębną przesłanką jest zobowiązanie do świadczenia usług właściwych branży hotelarskiej, dlatego nie należy przedstawiać każdego sprzątania ani każdego najmu turystycznego jako identycznego przypadku podatkowego (BOE, art. 7).

Przykład obliczeniowy: jeżeli cena końcowa dla gościa pozostanie na poziomie 110 euro i zawiera 10% VAT, kwota netto wyniesie 100 euro, a podatek należny 10 euro. Nie oznacza to automatycznie spadku zysku o 10%, ponieważ wynik zależy również od kosztów, możliwości odliczenia VAT naliczonego, prowizji platform i reakcji popytu na cenę.

IBI: wyższa danina zależy również od gminy

W gminach położonych w strefach napiętego rynku mieszkaniowego możliwe będą dopłaty do IBI za lokale turystyczne: do 50% kwoty podatku, do 100% dla właścicieli co najmniej dwóch takich lokali i do 150% dla właścicieli co najmniej czterech; szczegóły wdrożenia określa uchwała podatkowa gminy (BOE, art. 8, nowy art. 72 ust. 4 ter). Nie jest to automatyczna podwyżka IBI o 150% dla każdego mieszkania w Hiszpanii.

Dekret przewiduje też sankcje za naruszanie przez platformy obowiązków przekazywania danych do cyfrowego systemu obsługi najmu, a w najpoważniejszych przypadkach wskazuje się karę do miliona euro albo do 2% globalnego rocznego obrotu (idealista). Dla właściciela to dodatkowy powód, by uporządkować rejestrację lokalu i zgodność danych w ogłoszeniach.

„Fundusze-sępy”: czy mieszkanie na spółkę jest zagrożone?

Ograniczenie zakupów poniżej 70% wartości

Art. 1 dekretu obejmuje podmioty z osobowością prawną lub bez niej, które mają w przedmiocie działalności nabywanie nieruchomości, i do końca 2028 r. ogranicza nabycia mieszkań nieodpłatnie albo za cenę niższą niż 70% wartości z wyceny rynkowej (BOE, art. 1). Z perspektywy polskiego inwestora oznacza to potrzebę zbadania również zwykłej spółki SL lub spółki z o.o., a nie tylko instytucjonalnego funduszu.

Nie jest to jednak generalny zakaz kupowania mieszkań przez spółki: przewidziano wyjątki m.in. dla przeznaczenia na przystępny lub socjalny najem przez co najmniej pięć lat oraz określonych celów społecznych (BOE, art. 1 ust. 2). Co szczególnie istotne, art. 1 ust. 4 wyłącza z tej regulacji nabycia wynikające z sądowych postępowań egzekucyjnych i egzekucji hipotecznej, więc nie można twierdzić, że przepis zamyka spółkom wszystkie okazyjne zakupy na licytacjach (BOE, art. 1 ust. 4).

Zakres tego ograniczenia nie jest tożsamy z kryteriami szczególnego zawieszenia eksmisji z art. 2 ust. 1 (BOE, art. 1–2). Nie należy zatem wyprowadzać prostego wniosku: „mam nieruchomości na spółkę, więc jestem funduszem i z tego powodu nie dostanę rekompensaty”.

SOCIMI: 25% nie dotyczy automatycznie całego zysku

W odniesieniu do SOCIMI dekret przewiduje podwyższony do 25% szczególny podatek od określonych niewypłaconych zysków pochodzących z najmu mieszkaniowego, a nie powszechną stawkę 25% od wszystkich zysków tych spółek (BOE, art. 9). Towarzyszą temu mechanizmy obniżenia obciążenia przy spełnieniu warunków związanych z najmem przystępnym cenowo (BOE, art. 9).

Co to oznacza dla wartości mieszkania i planu sprzedaży?

Moja ocena jest taka: ryzyko nie kończy się na miesięcznym wyniku z najmu. Jeżeli nabywca będzie musiał uwzględnić dłuższą ochronę lokatora, ograniczoną swobodę ustalania czynszu lub dodatkowe koszty podatkowe, może oczekiwać niższej ceny albo zrezygnować z zakupu.

To scenariusz do uwzględnienia w analizie inwestycji, nie prognoza spadku cen wszystkich mieszkań w Hiszpanii. Lokalizacja, stan mieszkania, rodzaj umowy i horyzont inwestycyjny mogą mieć większe znaczenie niż medialny nagłówek o „zakazie dla funduszy”.

Warto też rozdzielić ryzyko regulacyjne od decyzji o natychmiastowej sprzedaży. W mojej ocenie lepiej przygotować warianty rentowności i plan działania niż reagować na samą zapowiedź pakietu.

Co powinien teraz zrobić polski właściciel?

• Sprawdź rzeczywisty model najmu: zbierz umowy, aneksy i dokumenty uzasadniające sezonowy charakter pobytu. Nie opieraj analizy na samej nazwie umowy.
• Przelicz najem krótkoterminowy: przygotuj wariant zachowania ceny brutto oraz wariant przeniesienia podatku na gościa. Ustal z doradcą podatkowym w Hiszpanii obowiązki rejestracyjne, zasady fakturowania i ewentualnego odliczenia.
• Przejrzyj terminy najmu długoterminowego: rozpisz początek umowy, okres obowiązkowy, przedłużenia, terminy zawiadomień i historię płatności. Dopiero na tej podstawie oceń możliwą datę odzyskania lokalu.
• Oddziel analizę spółki od analizy eksmisji: sprawdź przedmiot działalności, faktyczny sposób nabywania mieszkań, rodzaj planowanej transakcji oraz ewentualną podstawę rekompensaty. Nie zmieniaj struktury własności tylko na podstawie hasła „fundusz”.
• Zweryfikuj region i gminę: przejrzyj licencję turystyczną, status strefy mieszkaniowej oraz uchwały dotyczące IBI. Krajowy dekret nie zastępuje całej analizy lokalnej.
• Sprawdź dalszy los pakietu: przed nieodwracalną decyzją zweryfikuj publikację drugiego aktu i wynik zapowiedzianego głosowania. Ten tekst opisuje stan analizy na 30 września 2026 r., a nie przyszły wynik prac parlamentu.

Masz mieszkanie w Hiszpanii? Zacznij od umowy, nie od nagłówka

Chcesz sprawdzić, jakie pytania zadać lokalnemu doradcy przed zakupem, zmianą modelu najmu albo sprzedażą? Skontaktuj się z Blueshell Legal, aby omówić zakres potrzebnej analizy prawnej i koordynację sprawy.

Więcej materiałów znajdziesz w kategorii Nieruchomości za granicą. Zobacz również zespół Blueshell Legal.

Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej analizy prawa hiszpańskiego ani konsultacji podatkowej. Przed podjęciem decyzji należy sprawdzić aktualne brzmienie przepisów, status obu dekretów oraz regulacje regionalne i lokalne.