Kupujesz mieszkanie na kredyt. Podpisujesz umowę przedwstępną. Wręczasz sprzedającemu zadatek, powiedzmy trzydzieści tysięcy złotych. Uścisk dłoni, wszyscy zadowoleni.
Potem idziesz do banku. I bank mówi: nie.
Sprzedający twierdzi, że te trzydzieści tysięcy mu się należy. Bo w umowie jest zadatek. Bo transakcja nie doszła do skutku. Bo to Twój problem, że nie dostałeś kredytu.
Czy ma rację? Najczęściej nie. Ale, jak zwykle, diabeł tkwi w szczegółach.
Zadatek to nie zaliczka
Zanim przejdziemy do kredytu i banku, musimy ustalić jedną podstawową rzecz, która w praktyce jest źródłem większości nieporozumień przy zakupie nieruchomości. Chodzi o różnicę między zaliczką a zadatkiem. Brzmi banalnie, ale ta różnica może decydować o tym, czy odzyskasz kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Zaliczka to kwota, którą płacisz przy podpisaniu umowy na poczet zobowiązania głównego, na przykład na poczet ceny za lokal. Jeżeli z jakiegokolwiek powodu umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka ulega zwrotowi. Zawsze, bez dyskusji.
Zadatek działa inaczej. Jeśli kupujący wycofuje się z umowy z własnej winy, sprzedający może go zatrzymać. Jeśli zawinił sprzedający, zwraca podwójną kwotę.
Kluczowe słowo: wina. Zadatek jest instrumentem odszkodowawczym i przepada tylko wtedy, gdy niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które dana strona ponosi odpowiedzialność. Nie jest karą za wszystko, co pójdzie nie tak. I to jest ten punkt, który często umyka stronom przy pisaniu umowy i który jest sednem całej tej historii z kredytem.
Co to znaczy „zawinić" przy kredycie?
Skoro zadatek przepada tylko z winy danej strony, to pojawia się naturalne pytanie: czy kupujący, który nie dostał kredytu, zawinił? Żeby na nie odpowiedzieć, warto spojrzeć na dwa konkretne przypadki.
Wyobraź sobie dwie osoby.
Pierwsza przed podpisaniem umowy przedwstępnej konsultuje się z doradcą kredytowym, weryfikuje zdolność kredytową, dostaje zieloną lampkę i dopiero wtedy podpisuje. Następnie składa w banku kompletny i prawidłowy wniosek. Bank i tak odmawia, bo zmienił wewnętrzną politykę kredytową, bo stopy procentowe wzrosły, bo tak ocenił ryzyko.
Druga podpisuje umowę bez żadnego przygotowania, nie sprawdza zdolności kredytowej, wniosek składa na kilka dni przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej i oczywiście go nie dostaje.
Z zewnątrz obie sytuacje wyglądają tak samo: dwie osoby, obie nie dostały kredytu, transakcja nie doszła do skutku. Prawnie to jednak zupełnie różne przypadki.
Pierwsza osoba zachowała się jak staranny uczestnik obrotu. Zrobiła wszystko, co do niej należało. Decyzja banku jest decyzją podmiotu trzeciego, nad którą nikt nie ma władztwa. Nie można mówić o winie kupującego.
Druga osoba może mieć pewien problem z otrzymaniem zwrotu zadatku.
Kto odpowiada za decyzję banku?
Żeby zrozumieć, dlaczego staranny kupujący powinien odzyskać zadatek, trzeba odpowiedzieć na pytanie, kto w ogóle kontroluje decyzję kredytową. Odpowiedź jest prosta: nikt spośród stron transakcji.
Bank jest podmiotem zewnętrznym. Ani kupujący, ani sprzedający nie decydują o tym, czy kredyt zostanie udzielony.
Jeśli kupujący przed zawarciem umowy przedwstępnej zweryfikował swoją zdolność kredytową, złożył kompletny i prawidłowy wniosek, nie zataił przed bankiem istotnych informacji i nie pogorszył rażąco swojej sytuacji finansowej po podpisaniu umowy, odmowa banku nie jest jego winą. Jest zdarzeniem, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. W takiej sytuacji zadatek powinien wrócić do kupującego.
W teorii postanowienie umowne może to zmienić…
Prawo cywilne daje stronom dużą swobodę w kształtowaniu treści umowy. Oznacza to, że to, co napisałem powyżej, jest regułą ogólną, od której strony mogą w umowie odstąpić. I tu pojawia się pułapka, o której warto wiedzieć zanim podpiszesz cokolwiek.
Strony mogą w umowie przedwstępnej wprost postanowić, że kupujący przejmuje pełne ryzyko kredytowe, czyli że zadatek przepada niezależnie od przyczyny odmowy banku, nawet jeśli kupujący dochował należytej staranności. Takie postanowienie jest formalnie dopuszczalne.
Należy jednak uważać, bo zwykłe postanowienie o zadatku, sformułowane jako „kupujący wręcza zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego", tego nie robi. Nie rozszerza odpowiedzialności kupującego na ryzyko odmowy banku. Nie czyni go gwarantem decyzji kredytowej instytucji finansowej. Milczenie umowy w tej kwestii nie jest równoznaczne z przyjęciem ryzyka. Takie rozszerzenie musi wynikać z umowy wyraźnie i wprost.
…ale w praktyce mam poważne zastrzeżenia
Formalnie możliwe nie znaczy rozsądne. I tu pozwolę sobie na ocenę, która wykracza poza opis przepisów.
Umowa sprzedaży nieruchomości jest umową cywilnoprawną i jako taka powinna charakteryzować się równością stron. Oznacza to, że prawa i obowiązki każdej ze stron powinny przedstawiać podobną wartość. Dotyczy to zarówno zobowiązania głównego, jak i zobowiązań dodatkowych, a także ryzyk, jakie dana transakcja ze sobą niesie, a każda transakcja niesie ze sobą ryzyko.
Część ryzyk obciąża jedną stronę, część rozkłada się na obie. Odmowa kredytu wobec starannie przygotowanego kupującego nie powinna obciążać wyłącznie jego. To jest ryzyko transakcji.
Tak, strony mogą postanowić inaczej. Mogą wprost przenieść ryzyko odmowy na kupującego. W mojej ocenie takie rozwiązanie jest jednak trudne do obrony. Prowadzi do obciążenia kupującego odpowiedzialnością za zdarzenie, które w całości leży poza jego sferą wpływu. Nawet wzorowe przygotowanie do procesu kredytowego nie daje żadnej gwarancji, bo decyzja banku jest suwerenna. Bank nie musi udzielać kredytu. Nie musi szczegółowo uzasadniać odmowy.
Jest jeszcze jeden argument, który łatwo przeoczyć. Sprzedający, który od początku wie, że transakcja jest finansowana kredytem hipotecznym, świadomie wchodzi w transakcję obarczoną ryzykiem niezależnym od żadnej ze stron. Jeśli to ryzyko mu nie odpowiada, ma wybór. Może szukać nabywcy dysponującego gotówką. Takich jest jednak znacznie mniej.
To jest świadoma decyzja biznesowa: albo szybsza sprzedaż z nabywcą kredytowym z ryzykiem wspólnym dla obu stron, albo dłuższe oczekiwanie na nabywcę gotówkowego bez tego ryzyka.
Zadatek pełni ważną funkcję i nie twierdzę, że należy go eliminować z umów przedwstępnych. Wprost przeciwnie. Jeżeli kupujący zlekceważył przygotowanie do procesu kredytowego, nie sprawdził swojej zdolności, złożył wniosek w ostatniej chwili albo zataił przed bankiem istotne informacje, zadatek powinien przepaść. To jest właśnie ta sytuacja, do której to narzędzie zostało stworzone. Sankcja za niestaranność i brak powagi w podejściu do transakcji.
Natomiast zatrzymanie zadatku w sytuacji, gdy bank odmówił starannie przygotowanemu kupującemu, to już coś zupełnie innego. To przerzucenie na kupującego ryzyka, które sprzedający świadomie zaakceptował, stając do tej transakcji. I właśnie taka praktyka nie powinna mieć miejsca.
Co zrobić, żeby uniknąć problemu?
Skoro wiemy już, gdzie leży ryzyko i kto powinien je ponosić, pojawia się pytanie praktyczne: jak się przed tym problemem zabezpieczyć, zanim do niego dojdzie?
Odpowiedź jest prosta. Niezależnie od tego, po której stronie transakcji stoisz, warto zadbać o to, żeby umowa przedwstępna wprost regulowała sytuację odmowy kredytu.
Może to być postanowienie, które precyzuje, że w razie odmowy kredytu hipotecznego, przy spełnieniu przez kupującego określonych warunków, zadatek podlega zwrotowi. Można ustalić, do ilu banków kupujący ma złożyć wniosek, w jakim terminie i jakie dokumenty ma przedstawić na potwierdzenie swoich starań.
Jedno precyzyjne postanowienie w umowie może obu stronom oszczędzić miesięcy korespondencji sądowej i kwoty należności, przy których kwota zadatku wyda się niewielka.